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市街化調整区域の売却事例

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市街化調整区域の売却事例

カテゴリ:不動産売却事例
お世話になります。
千信不動産の赤間です。

本日のご相談
長年、造園業を営んでいた社長さんから
事務所として使っていたテナントを人に貸したいんだけど…
といったご相談です。
社長が長年使っていた愛着のある事務所なので、手放すのはちょっとね~
寂しい気持ちもあるからね~と

そのテナントは社長自身の所有でありますが、土地は借地でした。
そして、そのテナントがある場所は市街化調整区域です。
ふむふむ

この案件で重大な問題点があります。

①土地が借地だから…?

②市街化調整区域だから…?

正解は②です。

市街化調整区域では建物を人に貸してはいけないのです。
そもそも市街化調整区域とは
市街化調整区域における建築行為は、
法律等に列記されているものについてのみ例外的に認められることとされていますが、
賃貸住宅」、「貸家」、「貸店舗」などの
賃貸用建築物の用途については例示されていないため
賃貸は原則として認められないということになります。

原則…ではありますが、よほどの事情がない限り無理ということですね。

念のため、市役所の建築指導課へ出向き、確認しました。
答えはやはりNGでした。

そのことを社長さんへ伝え、希望もかんがみ
テナントの査定をしました。

社長さんもはじめは調整区域のしばりについて
本当なの~?といった様子でしたが
さすが長年、自営業をされていた方です。
切り替えもはやかった。

売出価格も決まり、ホームページ、ポータルサイト、SNSなどに投稿し
反響を待ちました。

テナントの登記簿上の用途が事務所兼作業場
となっている為、違う用途で使用する場合は
用途変更届が必要なんです。
この用途変更届がまた大変なんです。

※用途変更届については別な機会にお話しましょう

反響はいがいと多く、
接骨院
ダンス教室
高齢者向けの施設など…
お気づきでしょうか?
このテナント58坪とかなり広いのです。
ですが、これらの事業は事務所兼作業場ではありませんので
面倒な用途変更届が必要になります。
その他、建物の中を見てイメージが違ったなどの理由で
キャンセルが続いてしまいました。

そんな中手を挙げてくれたのが内装工事業者さんでした。
ちょうど元々の事務所も同じエリアにあり
従業員増員の為、手狭になったといった理由で
新たな場所をさがしていたそうです。

契約の際も土地が借地なので、売主さんと地主さんのところへ
行ったり来たり…
おかげですっかりフレンドリー

すでにお引渡しは終わっていますが、今回の取引をきっかけで
売主の社長さんとは
現在も繋がっており今度は請け負った
土地の植木の移植の相談をさせてもらっています。

このように市街化調整区域の取引は面倒なことも多いです。
お客様以外にも公的施設へ何度も足を運ぶことも多いです。

ですがそういった面倒なことも、丁寧に進めていく事で
信頼へつながってゆくと思ってます。




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