お世話になります。
千信不動産の赤間です。
譲渡所得において、最も大事になるのは取得費になります。
理由は、売却益は取得費によって大きく変わると、それに伴い譲渡税（所得税・住民税）をおおく支払うようになるからです。
では、取得費って？
取得費とは、売却した土地や建物の購入価額、購入した時の仲介手数料、購入の時に支払った立退料、売買契約書に貼り付けた印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税などがあげられます。
これらは、購入時の契約書、領収書によって確認します。
（建物分の価額は減価償却が必要になります！）
取得費が不明の場合は？
取得費が不明の場合、譲渡価格の5％となります。
取得費がわかる契約書等があった場合と、無い場合の違いは？
例えば当時、６年間前に不動産を2800万円で購入し、3000万円で売却しました。その際の譲渡費用が200万円かかったとします。
2800万円の契約書、領収書があった場合
譲渡所得（売却益）：4800万円-2800万円-200万円＝1000万円
復興特別所得税：150万円×2.1％＝31,500円
合計2,031,500円
契約書、領収書等がなかった場合
取得費5％ルールにより：4800万円×5％＝240万円
譲渡所得（売却益）：4800万円-240万円-200万円＝4360万円
譲渡所得に係る所得税：4360万円×15％＝654万円
譲渡所得に係る住人税：4360万円×5％＝218万円
復興特別所得税：654万円×2.1％＝137,340円
合計8,857,340円
契約書等があった場合で2,031,500円
無い場合で、8,857,340円
およそ、6,825,840円も開きがでてしまします。
では、取得費が不明だった場合の対策は？
国税庁の一文に、取得費が不明な場合、他に合理的と認められる方法があれば、その方法により算定した金額とすることができます。
（※行政がよく使う言葉。「合理的」とか「おおむね」とか、結構惑わす言葉で悩みますよね。）
では、どのようなものが合理的な方法なのか？
Ａ購入した時の不動産業者にパンフレット、広告。
Ｂ売主仲介業者からの取引台帳。
Ｃ登記簿謄本で不動産を購入した際に、債権者が抵当権設定を記載した金額
Ｄ路線価を把握し公示価格から推計する。
これらを合理的方法と認められる場合があるようです。
そこで、ＡとＢの場合、どこで購入したかわからない場合もありますし、取引後5年を超えると取引台帳等が処分されている場合があります。
Ｃの場合、住宅ローンを利用していたら、登記簿謄本の乙区の欄に抵当権設定の金額が記載されていますので、住宅ローンを利用してた場合、その金額が認められる場合があります。
Ｄの場合、購入当時の路線価を調べる必要があります。素人にはハードルが高いです。
どちらにしても、判断するのは税務署になりますので、譲渡所得がでましたら税理士にご相談するのが一番です。
千信不動産では、相談できる税理士をご紹介できますので、安心してお問合せ下さい。
※譲渡所得がでた場合、お得な特別控除があります。条件があえば、活用できますので、改めて後日紹介したいと思います。
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