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新年最初は一括査定サイトのお話

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新年最初は一括査定サイトのお話

カテゴリ:売却物件募集


寒い日が続きますが、皆様いかがお過ごしでしょうか?
去年の話になりますが、あるお客様から自分の家の価値を知っておきたいと、査定の依頼がありました。
みなさんは土地や建物の査定を依頼するときどんな方法を思い浮かべますか?
その方法の一つとして、「一括査定サイト」というものがあります。
今日と明日はその「一括査定サイト」についてお話しようと思います。

不動産の売却を検討した際、一括で複数の不動産会社に査定の依頼をするサイトを利用する方が多くなってきています。そのようなサイトを一括査定サイトと言います。徐々に利用される方も多くなってきているようですが、簡単に査定額を知ることができ、販売の依頼先も簡単に見つかる反面、トラブルも多くなってきています。

この記事では不動産の査定について、実際の一括査定サイト利用者の感想も踏まえて、その仕組みや査定価格の算出方法など、一括査定サイトを利用して不動産売却をお考えの皆様にお役に立つ情報を簡単にまとめました。

 

《目次》

1.そもそも査定が必要な理由

2.なぜ査定は無料なのか?

3.査定方法には種類があります

4.査定価格が異なる理由

5.複数の会社に依頼する一括査定サイトの落とし穴

6.高額すぎる査定には要注意です

7.売却相談の契約種類をご存知でしょうか

8.媒介介契約後によくあるトラブル

9.まとめ

 

 ① そもそも査定が必要な理由

不動産売却時に査定依頼を利用することによって、不動産の適切な価格の把握ができ、信頼できる販売依頼先の不動産会社を見つけることに繋がります。

 

ここで注意が必要なのは、相場よりもあきらかに高い価格で売り出した場合、買い手が見つからずに売れなくて結局大幅の値引きをしての売却になるケースが多いということです。売主が一番困ってしまうケースです。買主はいつも物件を掲載しているポータルサイトをみています。相場より高値の不動産や、値引きが始まった不動産については、不信感をもってみるようになっていきます。

 

逆に相場よりも安く売り出すと、早期で売却はできますが売主が本来の相場の金額との差額分を損することなります。

そのため、自身の不動産の正確な相場を知り、「いくらなら売れるのか」を把握する必要があり、その手段として不動産の不動産会社による査定は基本的に無料です。査定をお願いしたからといって、査定を依頼した不動産会社と必ず契約(媒介契約と言います)を結ぶ必要はございません。どこの不動産会社もそうなので、査定を無料で行っていることについて疑問を感じないかもしれません。


② なぜ、査定は無料なのか?

なぜ、不動産の査定は無料なのかと言うと、不動産会社は売主と媒介契約(売却の依頼)を結び、買主が見つかり契約となると、仲介手数料を売主と買主から受け取ることが出来ます。この手数料を見込んでいるので査定を無料で行うことが出来るのです。逆に言うと、売主は売買契約が成立しない限り不動産会社に手数料を払う必要はありません。仲介手数料は成功報酬とも言えます。査定が必要となります。


③査定の方法には種類があります。

不動産の査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の 2種類があります。机上査定は実際に建物内を見ることなく、事前に入手できるデータ範囲の情報で行う査定です。簡易査定とも言われています。一般的に、不動産の査定価格は、所在地の面積や築年数、周辺の事例や過去の成約事例などを基に算出します。机上査定は、簡単に査定金額を知れる反面、実際の取引価格との差異が生じてしまうがあるのがデメリットです。売却を検討するに際して、大まかな目安を知りたいという方にとってはおススメです。

 

一方で、訪問査定は、実際に不動産の中に入って建物の傷み具合やメンテナンスの状態を考慮し、土地の形状等それぞれの特性をしっかり把握した上で査定額を出すので、より正確な価格を知ることができます。机上査定より精度の高い査定となります。例え同じマンションだったりしても部屋の状態などによって価格は変わってしまう可能性があります。より正確な価格を知る必要がある場合は、訪問査定を依頼してください。

 

訪問査定では、不動産会社の担当者に直接話を聞くことも出来るので、ご不安なことや販売方法の説明など疑問に思っていることを解決することができます。

④査定価格が異なる理由 

不動産の価格は家電や車とは違います。当然定価というものがあるわけでもありません。査定価格を導き出す算出方法がより細かいため、たとえ同じ町内でも建物の状況、土地の形状や面積、方位や周囲の環境によって大きく価格が変わることがあります。

 

また、不動産の価格は取引時期によっても相場が異なるため同じ土地や建物であっても査定額が常に同じになるとは限りません。


⑤複数の会社に依頼する一括査定の落とし穴

最近では、複数の不動産会社に一括で査定を依頼するWEBサイトを利用される方も多くなってきています。このようなサイトを一括査定サイトと呼んでいます。不動産に限らず引越しや保険など多くの業種で活用されている方法でもあります。

 

どのような仕組みになっているのかと言うと、不動産会社は売主からの1件当たりの依頼に対して一括査定サイトを運営する会社に12万円の反響広告費用を支払っています。売主側にとっては、一度に多くの不動産会社に一斉問い合わせができるというメリットもありますが、気を付けなければならない点もあります。不動産会社は、広告費がすでに発生しているので、販売依頼欲しさに電話やメール、訪問など、様々な手法を用いてアプローチしてきますが、中にはしつこく勧誘してくる会社もあるとお聞きしてます。売却依頼の契約欲しさに査定価格を根拠もなく高く提示してくる業者もいる可能性があるという事に注意する必要があります。信頼ができる会社に絞って相談をしましょう。


⑥高すぎる査定には要注意です

一括査定では複数の会社から査定金額を一斉に受け取れることが最大のメリットです。しかしながら、複数社に査定依頼すると、販売依頼を獲得するために相場とかけ離れた高めの金額を提示する会社もあります。前述した通り、すでに広告費用がかかっているので、何がなんでも売却依頼を獲得したいという不動産会社も中にはあるからです。売主にとって、高値で売却できることがお望みなのは、十分にわかります。でも、少し考えてみてください。不動産会社は売却価格による成功報酬(3%+6万円)ですから、実は高値で売れた方が良いのは不動産会社も同じ立場なのです。そのような事情がありながら、相場とかけ離れた高値ではなく、誠実に適正価格を提示してくるのには理由があります。それは、相場とかけ離れた高値で売り出すことは売主にとって、実は一番不利益を被る可能性が高いことも不動産会社は知っているからです。

 

一番査定額が高い会社と販売の媒介契約を結んだものの、長い間売れない状態が続き、最終的に大幅な値下げとなってしまうケースも多々ございます。中には、媒介契約後に大幅の値下げを迫ってくる場合もあります。複数の不動産会社の査定額を見比べた際に、根拠もなくあまりにも高い金額の提示をする会社には注意が必要です。

不動産の売却では、金額だけでなく信頼できる担当者(会社)を見つけることが大切です。


⑦売却相談の契約種別をご存知でしょうか?

物件売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を締結しなければならないことをご存知でしょうか? 媒介とは「売主と買主の両者の間に入って、なかだちするいわゆる仲介の活動のことを言います」。契約の内容は、依頼する不動産会社、販売価格、契約期間、成約時の仲介手数料が主な内容になります。媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

 

一般媒介

一番緩い契約形態です。複数社への依頼も、売主の自己発見も可能になっています。

 

専任媒介

売却活動を1社にしか依頼できない契約で、複数社への依頼は禁じられているので注意が必要です。ただ、「自己発見取引」は認められています。

 

専属専任媒介

1社にしか依頼できない点は「専任」と同様ですが、「自己発見」すらも禁じているのが大きな特徴です。

 

一般媒介以外は、「国が運営している不動産会社専用の物件情報検索サイト」への登録が義務になっており、データベースへの物件登録を義務化することで「囲い込みの防止」や「円滑な取引の促進」にもなっています。

 

どの契約を選ぶのかについてですが、安心して任せることができる不動産会社が見つかれば「専任媒介契約」をお勧めしています。専任で任せていただけることで、より一生懸命売却活動をしてもらえるはずです。どうしても不動産会社が選べないというときは、一般媒介契約になりますが、買主からの見学の予約や申し込み状況など売主が依頼した会社の分だけ対応が必要になるため、自らのご負担が増えることもあります。また、一般媒介では複数業者間の競争になることで、広告予算が減ってしまうケースも考えられます。不動産会社が積極的に取り組まなくなるリスクについても検討が必要です。


⑧媒介契約後によくあるトラブル 

・仲介手数料のトラブル

不動産会社と販売の媒介契約を結び、実際に不動産が売れると仲介手数料が発生します。仲介手数料は物件価格の「3%6 万円+消費税」が基本(上限)となります。最近では仲介手数料を値引きする不動産会社も存在します。しかし、そういった会社は買主からの手数料に依存することになり、他社からの買主になりえる案内を断り、自社で買主を見つけ仲介手数料を得ようと囲い込む可能性もあります。囲い込みになると、売却期間の長期化や、不必要な値引きなど売主にとって大きなデメリットになる可能性があります。例えば、他社から購入を検討している買主の内見依頼が来ても、自社の顧客を優先するために、勝手に断ってしまうケースなどです。売主から適正な報酬が見込めない場合、買主からの報酬をあてにして、このように自社の収入を確保することを優先するケースがあります。

目先の手数料の金額に捉われることなく、信頼できる不動産会社(担当者)を選ぶのが早期での高値売却に繋がります。

 

 ・売却後のトラブル

良いことばかり言ってくる会社は買主にも良いことばかりを言って、必要な説明を十分にしない場合があります。とにかく契約することが優先だからです。不動産の売買では契約までの間に不動産について現状の把握をして買主に説明する必要があります。

売主の負担の免責事項や建物の設備の不具合等の現状を買主に説明していなくて、買主が実際に住んでからトラブルになるケースもあるので注意が必要です。

 

・高値の査定に注意

査定を依頼した際に思っていた以上に高い査定額を提示された会社と専任媒介契約を結んだ方がいました。その後、売れずに月日だけが過ぎていき、担当者から「売れないようなので価格を下げてみましょうか」との一言。その後は、次々と値下げの提案しかされず、結局当初の査定額より大幅な値下げをして販売されたケースもあります。売出価格には十分な検討が必要です。


⑨まとめ(不動産売却で失敗しないために…)

 売主としては出来るだけ高値で不動産を売りたいものです。しかし、『査定額が高いから』『大手』だからといって必ずしもその不動産会社が信頼できる業者とは限りません。

 

不動産の査定依頼をする際は査定額の高低だけで選ぶのではなく、根拠のある査定額を提示してくれる会社かどうかをみてください。信頼できる会社(担当者)を選び、その中で自身が希望する価格と相場価格を照らし合わせて、販売計画の打ち合わせを行い、売却活動を行うことが大切です。

 

それが結果として早期での高値売却に繋がり、売った後のトラブルを未然に防ぐことに繋がります。


いかがでしょうか。みなさんはどのくらいご存知だったでしょうか?


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